21 Şubat 2026 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan kararla, Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, hisseli taşınmazlarda “fiili taksim” savunmasına ilişkin önemli bir içtihada imza attı. Daire, ön alım (şufa) hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasında yerel mahkemenin fiili taksim bulunduğu gerekçesiyle verdiği ret kararını, kanun yararına bozdu. Karar, özellikle paylı ve elbirliği mülkiyetine konu tarım arazileri bakımından uygulamaya yön verecek nitelik taşıyor.
Dosya kapsamında, pay satışı sonrası açılan ön alım davasında yerel mahkeme fiili taksim bulunduğu gerekçesiyle davayı reddetmiş, karar temyiz edilmeksizin kesinleşmişti. Bunun üzerine Adalet Bakanlığı, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 363. maddesi uyarınca kanun yararına temyiz yoluna başvurdu.
Yerel mahkeme fiili taksim gerekçesiyle davayı reddetti
Uyuşmazlık, Kozan’da bulunan 106 ada 70 parsel sayılı taşınmazdaki pay devri üzerine çıktı. Davacı, pay satışına karşı ön alım hakkını kullandığını belirterek davalı adına yapılan devrin iptalini ve kendi adına tescilini talep etti. Davalı taraf ise taşınmazın fiilen paylaşıldığını savunarak davanın reddini istedi.
Kozan 1. Asliye Hukuk Mahkemesi, 10 Aralık 2024 tarihli kararında taşınmazda fiili taksim bulunduğu kanaatine vararak davayı reddetti. Karar temyiz edilmedi ve kesinleşti. Ancak kanun yararına temyiz yoluyla dosya Yargıtay incelemesine taşındı.
Yargıtay: Fiili taksim somut ve objektif delillerle ispatlanmalı
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi kararında, ön alım davalarında fiili taksimin varlığının özel önem taşıdığı vurgulandı. Paydaşların taşınmazı kendi aralarında fiilen bölüp uzun süre bu şekilde kullandıkları durumlarda, satışa karşı sessiz kalan paydaşın ön alım hakkını kullanmasının dürüstlük kuralıyla bağdaşmayabileceği hatırlatıldı.
Ancak somut olayda yapılan keşifte taşınmazın boş tarla olduğu, üzerinde ekili ürün bulunmadığı ve herhangi bir fiziksel sınır ya da kullanım ayrımının tespit edilemediği belirlendi. Daire, fiili taksimin dosya kapsamındaki delillerle ortaya konulamadığını belirterek yerel mahkemenin ret kararını usul ve yasaya aykırı buldu.
Kanun yararına bozma ne anlama geliyor
Karar, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 363. maddesi kapsamında “kanun yararına” bozuldu. Bu tür bozmalarda, hükmün taraflar bakımından kesinleşmiş sonuçları ortadan kalkmıyor. Ancak yüksek mahkeme, uygulamada içtihat birliğini sağlamak ve benzer uyuşmazlıklarda yol göstermek amacıyla hukuka aykırılığı tespit ediyor.
Bu yönüyle karar, doğrudan tarafların hukuki durumunu değiştirmese de benzer davalarda fiili taksim savunmasının nasıl değerlendirilmesi gerektiğine dair açık bir ölçüt ortaya koyuyor.
Şufa davalarında yeni ölçüt
Karar, hisseli tarım arazilerinde sıkça ileri sürülen fiili taksim iddiasının soyut beyanlarla kabul edilemeyeceğini net biçimde ortaya koydu. Yargıtay’a göre taşınmaz üzerinde fiziksel, belirgin ve süreklilik arz eden bir kullanım ayrımı bulunmalı; bu durum keşif ve bilirkişi incelemesiyle açıkça ispatlanmalı.
Aksi halde, yalnızca fiili kullanım iddiasına dayanılarak ön alım hakkının dürüstlük kuralı gerekçesiyle sınırlandırılması mümkün olmayacak. Hukuk çevreleri, kararın paylı ve elbirliği mülkiyet ilişkilerinde “fiili kullanım” ile “hukuki paylaşım” ayrımını belirginleştirdiğini ve uygulamada önemli sonuçlar doğuracağını değerlendiriyor.
