Türk Borçlar Kanunu’na göre taşınmazı satın alan kişi mevcut kira sözleşmesinin tarafı olurken, kiracının yalnızca ev satıldığı gerekçesiyle evi hemen boşaltması ya da yeni bir sözleşme imzalaması gerekmiyor. Ancak yeni malikin konut ihtiyacı, tahliye taahhüdü ve sözleşmenin süresi gibi durumlar tahliye sürecini değiştirebiliyor.
Ev satılınca kira sözleşmesi sona ermiyor
Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesine göre kiralanan taşınmaz el değiştirdiğinde yeni malik doğrudan mevcut kira sözleşmesinin tarafı oluyor. Dolayısıyla evin satılması, kiracıya “hemen çık” denilebilmesi için tek başına yeterli bir gerekçe oluşturmuyor.
Kiracının yeni malik ile yeniden kira sözleşmesi yapma zorunluluğu da bulunmuyor. Yeni ev sahibi, yalnızca evi satın aldığı gerekçesiyle mevcut kira ilişkisini yok sayamıyor veya istediği miktarda yeni kira bedeli belirleyemiyor.
Yeni malik istediği kadar zam yapamaz
Konutun el değiştirmesi, kira artışına ilişkin yasal kuralları da ortadan kaldırmıyor. Yenilenen kira dönemlerinde taraflarca kararlaştırılan artış oranı, bir önceki kira yılındaki TÜFE’nin 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamıyor. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde ise kira tespitine ilişkin ayrıca farklı hükümler uygulanabiliyor.
Bu nedenle “evi yeni aldım, kirayı istediğim seviyeye çıkarırım” şeklindeki bir yaklaşım tek başına hukuki sonuç doğurmuyor. Satış sonrasında da mevcut kira sözleşmesi ve kira bedelinin belirlenmesine ilişkin hükümler geçerliliğini sürdürüyor.
‘Eve ihtiyacım var’ demesi kiracının hemen çıkacağı anlamına gelmiyor
Yeni malik, evi kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kullanmak zorundaysa ihtiyaç nedeniyle tahliye yoluna başvurabiliyor. Bunun için taşınmazı edindiği tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunması ve altı ayın ardından tahliye davası açması mümkün. Yeni malik isterse sözleşme süresinin sona ermesini izleyen bir ay içinde de dava yoluna gidebiliyor.
Dolayısıyla kiracıya gönderilen ihtiyaç ihtarı, tek başına “altı ay sonunda otomatik tahliye” anlamına gelmiyor. Tahliye gerçekleşmediğinde uyuşmazlığın hukuki süreç üzerinden sonuçlandırılması gerekiyor.
İhtiyaç nedeniyle çıkarılan ev üç yıl başkasına kiralanamaz
İhtiyaç gerekçesiyle kiralananın boşaltılmasının sağlanması halinde ev sahibi, haklı bir neden bulunmadıkça taşınmazı üç yıl geçmeden eski kiracı dışında başka bir kişiye kiralayamıyor. Bu kurala aykırı davranılması durumunda eski kiracı, son kira yılında ödediği bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat talep edebiliyor.
Ancak burada önemli bir ayrıntı bulunuyor. Yargıtay kararlarında, kiracının yalnızca ihtar üzerine kendi isteğiyle taşınmazdan ayrıldığı bazı durumlarda TBK 355 kapsamındaki tazminat koşullarının oluşmadığı kabul edildi. Tahliyenin mahkeme kararı veya icra yoluyla gerçekleşip gerçekleşmediği tazminat talebi açısından önem taşıyabiliyor.
Tahliye taahhüdü varsa durum değişebilir
Kiracı, taşınmaz kendisine teslim edildikten sonra belirli bir tarihte evi boşaltacağını yazılı olarak geçerli biçimde taahhüt etmişse, söz konusu tarihte taşınmazın boşaltılmaması halinde kiraya veren bir ay içinde icra yoluna başvurabilir veya dava açabilir.
Evin satılması da geçerli bir tahliye taahhüdünü kendiliğinden ortadan kaldırmıyor. Yeni malik kira sözleşmesinin tarafı haline geldiğinden, somut olayın şartlarına göre tahliye taahhüdüne dayalı haklar gündeme gelebiliyor.
Depozitoda dikkat çeken Yargıtay kararı
Kiracılar açısından depozito konusunda ise önemli bir ayrıntı bulunuyor. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2026 tarihli kararında, önceki malikin aldığı depozitoyu yeni malike devrettiğini kanıtlayamaması halinde depozitoyu iade sorumluluğunun önceki malik açısından devam edebileceği belirtildi. Bu nedenle “ev satıldı, depozito her durumda yalnızca yeni ev sahibinden alınır” değerlendirmesi doğru değil.
Depozitonun kime ödendiği, yeni malike aktarılıp aktarılmadığı ve bunun belgelenip belgelenmediği uyuşmazlığın sonucunu etkileyebiliyor. Bu nedenle satış sırasında depozitoya ilişkin devir işleminin yazılı şekilde kayıt altına alınması kiracı açısından önem taşıyor.
Ev satıldı diye kiracılık hakkı ortadan kalkmıyor
Özetle evin satılması kiracının mevcut haklarını bir anda sona erdirmiyor. Yeni malik mevcut kira ilişkisinin tarafı olurken; tahliye, kira artışı, ihtiyaç iddiası ve depozito gibi başlıklar Türk Borçlar Kanunu’ndaki şartlara göre değerlendiriliyor.
Sosyal medyada dolaşan “6 ay kesin süren var”, “depozitoyu kesin yeni malikten alırsın” veya “ihtar geldiyse çıkmak zorundasın” gibi ifadeler ise her olay için geçerli değil. Özellikle tahliye taahhüdü, sözleşme tarihi, yeni malikin ihtiyaç iddiası ve depozitonun kime teslim edildiği hukuki sonucu değiştirebiliyor.
