Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kiracı ile ev sahibi arasında tahliye taahhüdü verildikten sonra yeni bir kira sözleşmesi imzalanması halinde kira ilişkisinin yenileneceğine hükmetti. Daire, yeni sözleşmeyle birlikte önceki tahliye taahhüdünün hükümsüz kalacağının dikkate alınması gerektiğini belirtti.
Uyuşmazlık iş yeri kiralamasıyla başladı
Dava, Antalya’nın Manavgat ilçesindeki bir iş yerinin kiralanmasından kaynaklandı. Kiraya veren, kiracı şirket tarafından 23 Kasım 2022 tarihinde düzenlenen ve taşınmazın 28 Eylül 2023’te boşaltılacağını belirten tahliye taahhüdüne dayanarak icra takibi başlattı.
Kiracı şirketin takibe itiraz etmesi üzerine ev sahibi, itirazın iptali ve iş yerinin tahliyesi talebiyle dava açtı. Kiracı taraf ise kira ilişkisi devam ederken baskı, tehdit ve hileyle yeni sözleşme ve tahliye taahhüdü imzalamaya zorlandığını savundu.
Yerel mahkeme tahliyeye hükmetti
Manavgat 2. Sulh Hukuk Mahkemesi, tahliye taahhüdündeki imzanın Adli Tıp Kurumu incelemesi sonucunda kiracıya ait olduğunun belirlendiğini dikkate aldı. Mahkeme, itirazın iptaline ve kiralanan iş yerinin tahliyesine karar verdi.
Kararın kesin nitelikte olması nedeniyle dosya normal temyiz incelemesine gitmedi. Adalet Bakanlığı, hukuka aykırılık bulunduğu gerekçesiyle kanun yararına temyiz başvurusunda bulundu.
Tahliye taahhüdünden sonra yeni sözleşme imzalandı
Dosyadaki bilgilere göre taraflar, tahliye taahhüdünün düzenlenmesinden sonra 11 Eylül 2024 başlangıç tarihli, noter onaylı yeni bir kira sözleşmesi imzaladı. Kiraya verenin vekili de tarafların anlaştığını ve davanın konusuz kaldığını mahkemeye bildirdi.
Buna rağmen yerel mahkeme, yeni kira sözleşmesinin önceki tahliye taahhüdüne etkisini değerlendirmeden tahliye kararı verdi. Adalet Bakanlığı da başvurusunda bu eksikliğin usul ve yasaya aykırı olduğunu ileri sürdü.
Yargıtay yeni sözleşmeyi kira ilişkisinin yenilenmesi saydı
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, tahliye taahhüdünden sonra taraflarca kabul edilen yeni bir kira sözleşmesinin imzalandığına dikkat çekti. Daire, bu sözleşmeyle kira ilişkisinin yenilendiğini ve önceki tahliye taahhüdünün hükümsüz kaldığının gözetilmesi gerektiğini belirtti.
Yerel mahkemenin bu hususu değerlendirmeden tahliyeye karar vermesini hukuka aykırı bulan Daire, Adalet Bakanlığının kanun yararına temyiz talebini kabul etti. Karar, 5 Mayıs 2026 tarihinde oy birliğiyle alındı.
Her yeni sözleşme otomatik olarak aynı sonucu doğurmayabilir
Karar, geçerli bir tahliye taahhüdünün bulunduğu her dosyada sonradan yapılan bütün işlemlerin taahhüdü kendiliğinden ortadan kaldıracağı anlamına gelmiyor. Yeni belgenin gerçekten yeni bir kira ilişkisi oluşturup oluşturmadığı, tarafların iradesi ve sözleşmenin içeriği her uyuşmazlıkta ayrıca değerlendirilecek.
Ancak tarafların tahliye taahhüdünden sonra yeni bir kira sözleşmesi yaparak kira ilişkisini yenilemesi halinde, ev sahibinin eski taahhüde dayanarak tahliye talep etmesi mümkün olmayabilecek. Yargıtayın kararı, mahkemelerin yeni sözleşmenin hukuki etkisini araştırmadan yalnızca taahhütnameye dayanarak hüküm kuramayacağını ortaya koyuyor.
Tahliye taahhüdünde geçerlilik şartları bulunuyor
Türk Borçlar Kanunu’nun 352’nci maddesine göre tahliye taahhüdünün yazılı olarak verilmesi gerekiyor. Taahhüdün kiracı veya yetkili temsilcisi tarafından imzalanması, taşınmazın boşaltılacağı tarihin açıkça belirtilmesi ve belgenin kiralananın tesliminden sonra düzenlenmesi önem taşıyor.
Kiraya verenin de taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatması veya tahliye davası açması gerekiyor. Bu şartlardan birinin bulunmaması halinde tahliye taahhüdünün geçerliliği mahkeme önünde tartışılabiliyor.
Karar ev sahipleri için önemli bir uyarı taşıyor
Elinde tahliye taahhüdü bulunan ev sahibinin, daha sonra kiracıyla yeni bir kira sözleşmesi imzalaması halinde önceki taahhüdün hukuki gücü ortadan kalkabilir. Bu nedenle yeni sözleşme yapılırken önceki kira ilişkisi ve tahliye belgesinin durumu açık biçimde değerlendirilmelidir.
Kiracılar açısından ise yeni sözleşmenin varlığı tek başına tahliye işlemini otomatik olarak durdurmuyor. Tarafların anlaşmaları, sözleşme tarihleri ve belgelerin içeriği uyuşmazlık halinde mahkeme tarafından birlikte inceleniyor.
Kanun yararına bozma mevcut hükmün sonucunu değiştirmiyor
Yargıtayın kararı, kanun yararına bozma kapsamında verildi. Bu yol, kesinleşmiş kararlardaki hukuka aykırılıkların gelecekte benzer hataların tekrarlanmaması amacıyla tespit edilmesini sağlıyor.
Bu nedenle bozma kararı, somut dosyada taraflar hakkında kesinleşmiş sonucu doğrudan ortadan kaldırmıyor. Bununla birlikte karar, benzer kira uyuşmazlıklarında mahkemelere yol gösterecek önemli bir hukuki değerlendirme niteliği taşıyor.
