Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, ortak taşınmazın satış yoluyla paylaşılmasına ilişkin davalarda tüm paydaşların, paydaşlardan birinin vefat etmiş olması halinde ise mirasçılarının davaya dahil edilmesi gerektiğine hükmetti. Daire ayrıca taşınmaz üzerindeki ev, ağaç veya benzeri yapıların değerinin ayrı ayrı belirlenmesi ve satış gelirinin bu oranlara göre dağıtılması gerektiğini vurguladı.
Karar, Darende Sulh Hukuk Mahkemesinde görülen bir ortaklığın giderilmesi davasında verilen hükmün Adalet Bakanlığının başvurusu üzerine incelenmesi sonucu verildi. Yargıtay, eksik taraf teşkili ile keşif ve bilirkişi incelemesi yapılmadan hüküm kurulmasını hukuka uygun bulmadı.
Dava taşınmaz üzerindeki yayla evi nedeniyle açıldı
Darende Sulh Hukuk Mahkemesinde görülen davada İsmet Ateş, ortak taşınmaz üzerinde bazı hissedarların bilgisi ve rızasıyla bir yayla evi yaptığını belirterek ortaklığın satış yoluyla giderilmesini talep etti. Mahkeme, taşınmazın açık artırmayla satılmasına ve satıştan elde edilecek bedelin paydaşlar arasında dağıtılmasına karar verdi.
Taşınmaz üzerindeki ev için ise 51 bin 920 lira değer belirlendi. Mahkeme, bu tutarın İsmet Ateş’e ödenmesine hükmetti ve kalan satış bedelinin paydaşlar arasında hisseleri oranında paylaştırılmasını kararlaştırdı.
Mirasçılar davaya dahil edilmedi
Dosyanın incelenmesinde, davalılardan Oya Kılıç’ın vefat etmiş olmasına rağmen mirasçılarının davaya dahil edilmediği belirlendi. Yargıtay, ortaklığın giderilmesi davalarının tüm paydaşların katılımıyla yürütülmesi gerektiğine dikkat çekti.
Daire, paydaşlardan birinin dava sırasında veya öncesinde hayatını kaybetmiş olması halinde mirasçılarının taraf olarak davada yer almasının zorunlu olduğunu belirtti. Bu eksiklik giderilmeden verilen kararın usul yönünden sağlıklı olmadığını değerlendirdi.
Taşınmazda keşif yapılmadığı belirlendi
Yargıtay’ın dikkat çektiği bir diğer eksiklik, taşınmaz üzerinde yerinde keşif yapılmamış olması oldu. Dosyada ayrıca güncel ve yeterli bir bilirkişi incelemesinin bulunmadığı tespit edildi.
Daire, ortaklığın giderilmesi davalarında taşınmazın ve üzerindeki yapıların gerçek değerinin belirlenebilmesi için yerinde keşif yapılması gerektiğini vurguladı. Bu inceleme sonrasında bilirkişiler tarafından taşınmaz ile üzerindeki yapıların ayrı ayrı değerlerinin hesaplanması gerektiği belirtildi.
Ev ve diğer yapıların değeri ayrı hesaplanacak
Yargıtay, ortak taşınmaz üzerinde bulunan ev, ağaç veya benzeri bütünleyici unsurların taşınmazla birlikte satılabileceğini ancak bunların ekonomik değerinin ayrıca belirlenmesi gerektiğine hükmetti. Böylece satıştan elde edilen bedelin hangi paydaşa ne oranda verileceği somut olarak hesaplanabilecek.
Karara göre önce taşınmazın çıplak değeri ile üzerindeki yapının değeri ayrı ayrı belirlenecek. Daha sonra bu değerlerin toplam satış değeri içindeki oranı hesaplanarak satış bedelinin paylaştırılmasında bu oranlar esas alınacak.
Yapının bedeli sahibine verilecek
Taşınmaz üzerindeki yapının belirli bir paydaş tarafından yapıldığının ve kendisine ait olduğunun kabul edilmesi halinde, yapının toplam değer içindeki karşılığı o paydaşa ödenecek. Kalan bedel ise tapudaki hisse oranlarına göre diğer paydaşlar arasında dağıtılacak.
Bu yöntemle hem taşınmaz üzerindeki mülkiyet payları hem de belirli bir paydaşın yaptığı yapıdan kaynaklanan ekonomik hak korunmuş olacak. Yargıtay, mahkemenin yalnızca sabit bir bedel belirleyip doğrudan ödeme kararı vermek yerine bu oranlama yöntemini uygulaması gerektiğine işaret etti.
Eksik inceleme nedeniyle karar bozuldu
Adalet Bakanlığının başvurusu üzerine dosyayı inceleyen Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, mahkemenin eksik taraf teşkili ve yetersiz incelemeyle karar verdiği sonucuna ulaştı. Daire, tüm mirasçıların davaya dahil edilmesi, taşınmazda keşif yapılması ve bilirkişi raporuyla değerlerin yeniden belirlenmesi gerektiğine hükmetti.
Bu işlemler tamamlanmadan verilen kararın hukuka uygun olmadığı değerlendirilerek hüküm kanun yararına bozuldu. Karar, ortaklığın giderilmesi davalarında hem tarafların eksiksiz biçimde davaya katılmasının hem de taşınmaz üzerindeki yapıların değerinin ayrı olarak hesaplanmasının zorunlu olduğunu ortaya koydu.
