Resmi Gazete’de yayımlanan 7579 sayılı Kanun ile tapu işlemleri, imar uygulamaları, yapı denetimi, çevre yönetimi, sosyal konut projeleri, kooperatifler ve Hazine taşınmazlarına ilişkin çok sayıda düzenleme yürürlüğe girdi. 21 Mayıs 2026 tarihinde kabul edilen ve 22 Mayıs 2026 itibarıyla yürürlüğe giren düzenleme; özellikle yapı güvenliği, yangın denetimi, zemin etüt sistemi, dijital tapu süreçleri ve sosyal konut projelerinde yeni uygulamaları beraberinde getirdi.
Kanun kapsamında bazı maddeler hemen yürürlüğe girerken, zemin ve temel etüt kuruluşlarına ilişkin yeni sistemin 31 Aralık 2026 tarihinde uygulanmaya başlanacağı belirtildi. Düzenlemeyle birlikte belediyeler, yapı denetim kuruluşları, müteahhitler, kooperatifler, çevre danışmanlık firmaları ve sosyal konut projelerinde yer alan kurumlar için yeni yükümlülükler ve cezai yaptırımlar tanımlandı.
Tapu işlemlerinde elektronik değerleme raporu dönemi başladı
Yeni düzenleme kapsamında SPK ve BDDK tarafından yetkilendirilen değerleme kuruluşlarının hazırladığı konut finansmanı ve sermaye piyasası kapsamındaki değerleme raporlarının Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne elektronik ortamda gönderilmesi zorunlu hale getirildi. Kamu kurumları, bankalar ve finans kuruluşları bu raporları hazırlandığı gün sisteme ücretsiz şekilde aktaracak.
Düzenlemenin, taşınmaz satışları ve kredi işlemlerinde veri doğrulama süreçlerini hızlandırması bekleniyor. Özellikle konut kredisi işlemleri ile ekspertiz süreçlerinde merkezi dijital veri altyapısının güçlendirilmesi hedefleniyor. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, veri aktarımına ilişkin teknik usul ve esasları ayrıca belirleyecek.
Kadastro işlemlerinde hata ve yanılma sınırı yeniden tanımlandı
3402 sayılı Kadastro Kanunu’nda yapılan değişikliklerle birlikte ölçüm farklılıkları ve teknik hata kavramları yeniden düzenlendi. Tapu planlarının üretildiği tarihteki ölçümler ile güncel teknolojiler kullanılarak yapılan hesaplamalar arasındaki farkların hangi durumlarda “yanılma sınırı” sayılacağı açık şekilde tanımlandı.
Yeni sistemde teknik sınırların dışındaki farklar “hata” kabul edilecek ve kadastro müdürlükleri tarafından resen düzeltilebilecek. Düzenleme kapsamında taşınmaz maliklerine tebligat yapılacak, itiraz edilmesi halinde ise süreç sulh hukuk mahkemesine taşınabilecek. Böylece özellikle yüzölçümü uyuşmazlıkları ve koordinat farklılıklarına ilişkin davalarda yeni teknik kriterler uygulanacak.
Kat mülkiyeti ve apartman yönetimlerinde yeni uygulamalar getirildi
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yapılan değişikliklerle apartman ve site yönetimlerinde işletme projesi sistemi yeniden düzenlendi. Bundan sonra yöneticiler, kat malikleri kurulu işletme projesini onaylayana kadar geçici işletme projesi hazırlayabilecek. Ayrıca işletme projelerinin en geç üç ay içinde genel kurul tarafından kabul edilmesi gerekecek.
Kanunla birlikte ortak gider avanslarının toplanmasına ilişkin süreçler de değiştirildi. Mevcut işletme projesi bulunması halinde yeni geçici proje bedelleri, yeniden değerleme oranını aşmayacak şekilde belirlenecek. Yönetim planlarının değiştirilmesinde aranan çoğunluk oranı da “beşte dört” yerine “üçte iki” olarak yeniden düzenlendi.
Kooperatiflerde etap tamamlanmadan tapu devri yapılamayacak
1163 sayılı Kooperatifler Kanunu’na eklenen yeni hükümle birlikte etaplar halinde inşaat yapan yapı kooperatiflerine yeni sınırlama getirildi. Buna göre kooperatifler, planlanan tüm etaplar tamamlanmadan ortaklara iş yeri veya konut tapusu devredemeyecek.
Düzenlemenin özellikle büyük ölçekli etaplı konut projelerinde yaşanan mülkiyet ve teslim tartışmalarını önlemeyi amaçladığı değerlendiriliyor. Yeni sistemle birlikte tüm etapların tamamlanması tapu devri için temel şart haline getirildi.
Yangın güvenliği denetimleri zorunlu hale getirildi
3194 sayılı İmar Kanunu’nda yapılan değişikliklerle yangın güvenliği konusunda yeni denetim sistemi oluşturuldu. Kullanım izni bulunan yapılarda, yapı sahibinin başvurusu üzerine belirli aralıklarla yangın güvenliği kontrolleri yapılacak. Bu kontroller belediyelerin itfaiye teşkilatları veya Bakanlık tarafından yetkilendirilen yangın güvenlik uzmanları aracılığıyla yürütülecek.
Hazırlanacak yangın güvenlik raporlarında eksiklik tespit edilmesi halinde yapı sahiplerine en fazla altı ay süre verilecek. Eksikliklerin giderilmemesi durumunda idari yaptırımlar uygulanabilecek. Esaslı tadilat gerektiren işlemler için ayrıca ruhsat alınması zorunlu olacak.
Şantiye şefleri ve yapı denetim firmalarına yeni sorumluluklar getirildi
Yeni düzenleme kapsamında şantiye şeflerinin günlük iş kayıtlarını ve çalışan ustaların yetki belgelerini düzenli şekilde kayıt altına alması zorunlu hale getirildi. Ayrıca yapı denetim kuruluşlarında görev alan denetçilerin hangi yapılarda görev yaptıkları Bakanlık tarafından oluşturulacak elektronik sistem üzerinden takip edilecek.
Yapı ruhsatlarında denetçilerin isim ve imzalarının yer almaması kararlaştırılırken, sahte belge kullanan müteahhitler için daha ağır yaptırımlar getirildi. Yetki belgesi olmadan faaliyet gösteren veya gerçeğe aykırı belge kullanan yapı müteahhitlerinin belge numaraları beş yıl süreyle iptal edilebilecek.
Hazır beton ve laboratuvar sistemine yüksek para cezaları geldi
4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun’da yapılan değişikliklerle beton üreticileri, laboratuvar kuruluşları ve zemin etüt firmaları için yeni idari cezalar tanımlandı. Standartlara uygun olmayan karot sonuçları tespit edilen beton üreticilerine 500 bin lira idari para cezası uygulanabilecek.
Mikser etiketi veya karekodlu sevk sistemi kurallarına aykırı hareket eden firmalara ise 250 bin lira ceza kesilecek. Laboratuvar personelinin görev tanımı dışında çalıştırılması durumunda da 50 bin lira idari para cezası uygulanacak. Düzenleme, yapı güvenliği süreçlerinde malzeme takibinin daha sıkı yapılmasını hedefliyor.
Zemin ve temel etüt sistemi yeniden yapılandırıldı
Kanunla birlikte ilk kez “zemin ve temel etüt kuruluşu” tanımı mevzuata eklendi. Buna göre belirli yapıların zemin ve temel etütleri yalnızca Bakanlık tarafından yetkilendirilen kuruluşlar tarafından yapılabilecek. Bu kuruluşların ortaklık yapısı, teknik personel kriterleri ve faaliyet koşulları yönetmelikle belirlenecek.
Gerçeğe aykırı zemin raporu düzenleyen kuruluşların izin belgeleri iptal edilecek ve faaliyetlerine son verilecek. Ayrıca teknik personelin üç yıl süreyle başka yapı denetim veya laboratuvar kuruluşlarında görev alması yasaklanabilecek. Sistemin ilk etapta pilot illerde uygulanacağı, daha sonra kapsamının genişletileceği belirtildi.
TOKİ ve sosyal konut projelerinde yeni yetkiler tanındı
Toplu Konut Kanunu’nda yapılan değişikliklerle TOKİ projelerine ilişkin sözleşme süreçleri dijital ortama taşındı. Başvuru evrakları ve sözleşme işlemleri artık elektronik haberleşme araçları üzerinden gerçekleştirilebilecek. TOKİ’ye ayrıca mirasçılık işlemleri ve dava süreçlerinde yeni yetkiler verildi.
Sosyal konut alanlarında ise Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’na acele kamulaştırma yetkisi tanındı. Kamu taşınmazlarının devri ve özel mülkiyet alanlarının uygulamaya dahil edilmesi konusunda Bakanlık doğrudan işlem yapabilecek. TOKİ’nin sosyal konut ihaleleri ise 31 Aralık 2027’ye kadar damga vergisinden muaf tutuldu.
Hazine taşınmazları ve yapı kayıt başvurularında süre uzatıldı
Kanunun geçici maddeleri kapsamında Hazine taşınmazları, 2B arazileri ve yapı kayıt belgesi bulunan taşınmazlara ilişkin başvuru ve ödeme süreleri 31 Aralık 2026’ya kadar uzatıldı. Süre uzatımı; Hazine tarım arazileri, yapı kayıt belgeli taşınmazlar ve bazı satış işlemlerini kapsıyor.
Özellikle yapı kayıt belgesi bulunan Hazine arazilerinin satın alınmasına ilişkin başvuru sürelerinin yeniden uzatılması, uzun süredir işlem yapamayan hak sahipleri açısından dikkat çeken düzenlemeler arasında yer aldı. Ayrıca gecikmeli ödemelerde TÜFE oranı esas alınarak yeni hesaplama sistemi uygulanacak.
