TBMM Adalet Komisyonu’nda kabul edilen ve kamuoyunda “12. Yargı Paketi” olarak bilinen kanun teklifiyle, miras kalan taşınmazların satış usulünde değişikliğe gidiliyor. Düzenlemeye göre, tüm maliklerin mirasçı olduğu ve üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlarda ilk açık artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılacak.
Teklif Adalet Komisyonu’nda kabul edildi
TBMM Adalet Komisyonu’nda, Yargının Etkin ve Verimli İşlemesine Yönelik Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Teklifi kabul edildi. Kamuoyunda “12. Yargı Paketi” olarak bilinen teklifte, yargı süreçlerinin daha etkin yürütülmesine yönelik düzenlemelerin yanı sıra miras kalan taşınmazların satışına ilişkin yeni hükümler de yer aldı.
Teklifin dikkat çeken başlıklarından biri, ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilen miras taşınmazlarında uygulanacak açık artırma usulü oldu. Yeni düzenleme, aile içinde kalan ev, arsa ve tarla gibi taşınmazların ilk aşamada mirasçılar arasında satışa konu edilmesini öngörüyor.
Mevcut sistemde satış herkese açık yapılıyordu
Mevcut uygulamada, miras kalan ev, arsa veya tarla üzerinde mirasçılar arasında anlaşmazlık yaşanması halinde ortaklığın giderilmesi davası açılabiliyor. Mahkeme taşınmazın aynen bölünmesine karar veremediğinde, satış suretiyle ortaklığın giderilmesi yoluna gidilebiliyor.
Bu durumda taşınmaz, açık artırma yoluyla üçüncü kişilerin de katılabildiği satışa çıkarılıyordu. Bu uygulama, bazı dosyalarda aile yadigarı mülklerin mirasçılar dışındaki kişiler tarafından satın alınmasına ve taşınmazların beklenen değerin altında el değiştirmesine yol açabildiği gerekçesiyle eleştiriliyordu.
İlk artırma yalnızca mirasçılar arasında yapılacak
Yeni düzenlemeye göre, tüm maliklerin miras yoluyla edindikleri ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlarda farklı bir usul uygulanacak. Ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi halinde yapılacak birinci açık artırma, yalnızca malik olan mirasçılar arasında gerçekleştirilecek.
Bu uygulama bir defaya mahsus olacak. İlk açık artırmada satışın gerçekleşmemesi halinde sonraki aşamada genel usule göre işlem yapılabilecek ve taşınmaz ikinci artırmada daha geniş katılıma açılabilecek.
Amaç aile mülkiyetini korumak
Düzenlemeyle, miras kalan taşınmazların ilk aşamada aile içinde kalmasına imkan tanınması hedefleniyor. Özellikle ev, arsa ve tarla gibi taşınmazların üçüncü kişiler tarafından ilk artırmada satın alınmasının önüne geçilmesi amaçlanıyor.
TBMM’de yer alan değerlendirmelere göre, birinci artırmanın sadece malik mirasçılar arasında yapılmasıyla mirasçıların mülkiyet hakkının korunması hedefleniyor. İlk artırmada muhammen kıymetin tamamı üzerinden teklif şartı aranarak, taşınmazın değerinin altında satılmasının önüne geçilmesi planlanıyor.
Elektronik satış portalında ilan düzenlemesi yapılacak
Kanun teklifiyle elektronik satış portalı üzerinden yapılacak ilanlara ilişkin hükümler de değiştiriliyor. Buna göre, satış talep eden ve artırmaya katılmak isteyen alacaklı için teminat uygulamasında yeni bir kural getirilecek.
Alacaklı, en geç artırma süresinin bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar satışı yapan icra dairesine başvurursa, alacağın teminatı karşıladığı miktar kadar kendisinden ayrıca teminat alınmayacak. Ayrıca açık artırmalarda Hazine’nin teminat göstermekten muaf olduğu da ilanlarda belirtilecek.
Tekliflerde muhammen kıymet şartı aranacak
Düzenlemeye göre, elektronik satış portalında verilecek tekliflerin belirli asgari tutarları aşması gerekecek. Haczedilen mallarda teklifin, malın muhammen kıymetinin yüzde 50’sini karşılaması şartı aranacak.
Ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde birinci artırmanın yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapıldığı durumlarda ise teklifin muhammen kıymetin yüzde 100’ünü karşılaması gerekecek. İkinci artırmada ise muhammen kıymetin yüzde 50’si esas alınacak.
Rüçhanlı alacaklar ve satış masrafları da dikkate alınacak
Teklifin geçerli olabilmesi için yalnızca muhammen kıymet oranını karşılaması yeterli olmayacak. Teklifin, satış konusu malla güvence altına alınan ve satış isteyenin alacağına rüçhanı bulunan alacakların toplamından hangisi fazla ise o miktarı da aşması gerekecek.
Buna ek olarak paraya çevirme ve paylaştırma masraflarının da teklif bedeli içinde karşılanması şartı aranacak. Böylece elektronik satış sürecinde tekliflerin hem malın değeri hem de alacaklıların hakları bakımından yeterli düzeyde olması amaçlanıyor.
İhale bedelini yatırmayanlara yaptırım uygulanacak
Yeni düzenlemeyle, en yüksek teklifi vermesine rağmen süresi içinde ihale bedelini yatırmayan kişiler için uygulanacak yaptırımlar da açık şekilde belirleniyor. Bu durumda, yatırılan teminat iade edilmeyecek.
Teminat tutarı öncelikle satış masraflarından mahsup edilecek. Kalan tutar ise hak sahiplerine ödenecek.
Yüzde 5 idari para cezası getiriliyor
Süresi içinde ihale bedelini yatırmayan teklif sahibine ayrıca teklif ettiği bedelin yüzde 5’i oranında idari para cezası uygulanacak. Bu ceza, Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre tahsil edilecek.
Düzenleme ile elektronik satışlarda teklif verip ihale bedelini yatırmayan kişiler nedeniyle sürecin uzamasının ve satış işlemlerinin aksamasının önüne geçilmesi hedefleniyor. Böylece hem mirasçılar hem alacaklılar hem de hak sahipleri açısından satış sürecinin daha öngörülebilir hale getirilmesi amaçlanıyor.
Mirasçılar için kritik değişiklik
Teklif yasalaştığında, miras kalan taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi davaları bakımından yeni bir dönem başlayacak. Özellikle tüm paydaşların mirasçı olduğu ve taşınmazda mirasçılar dışında üçüncü kişilerin payının bulunmadığı dosyalarda ilk satış aşaması artık yalnızca mirasçılar arasında yapılacak.
Bu düzenleme, miras kalan aile konutu, arsa ve tarla gibi taşınmazların el değiştirme sürecini doğrudan etkileyecek. İlk artırmada mirasçılara öncelik tanınması, aile mülkiyetinin korunması ve taşınmazların değerinin altında üçüncü kişilere geçmesinin engellenmesi açısından önemli bir değişiklik olarak değerlendiriliyor.
