Apartman ve sitelerde gerekli izinler alınmadan yapılan cam balkon uygulamaları, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine yargıya taşınabilecek. Kat Mülkiyeti Kanunu ile Yargıtay kararlarına göre, binanın dış görünüşünü değiştiren ve mimari projede yer almayan uygulamalar için gerekli yazılı onayların bulunmaması halinde balkonun eski haline getirilmesine karar verilebilecek.
Yeni taslakta yazılı onay şartı öne çıkıyor
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının hazırladığı yönetmelik taslağı, apartman ve sitelerde yapılacak tamir ve tadilatlara ilişkin kuralları yeniden düzenliyor. Taslakta cam balkon, çardak ve kameriye gibi bazı uygulamalarda binanın görsel ve yapısal bütünlüğünün korunması amaçlanıyor.
Düzenleme taslağına göre açılır, kapanır veya katlanır cam panellerin binadaki benzer uygulamalarla uyumlu olması gerekecek. Bu işlemler için kat maliklerinin bireysel rızasını gösteren yazılı muvafakatname aranması öngörülüyor. Ancak düzenleme henüz taslak aşamasında bulunuyor ve yürürlüğe girmiş kesin bir yönetmelik niteliği taşımıyor.
Mevcut kanunda beşte dört çoğunluk aranıyor
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19’uncu maddesine göre kat malikleri, ana gayrimenkulün mimari durumunu, güzelliğini ve sağlamlığını korumakla yükümlü bulunuyor. Ortak yerlerde yapılacak inşaat, onarım, tesis ve değişiklikler için bütün kat maliklerinin en az beşte dördünün yazılı rızası gerekiyor.
Balkonun dış cephe görünümünü değiştirecek biçimde kapatılması da bu kapsamda değerlendirilebiliyor. Bu nedenle cam balkon yaptırılmadan önce yönetim planı, onaylı mimari proje ve kat maliklerinin yazılı kararının birlikte kontrol edilmesi önem taşıyor.
Tek komşunun başvurusu dava sürecini başlatabilir
Gerekli onaylar bulunmadan yapılan cam balkon uygulaması, bir kat malikinin itirazıyla doğrudan ve kendiliğinden sökülmüyor. Şikâyetçi kat maliki, ana taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini ve yapının eski haline getirilmesini talep edebiliyor.
Mahkeme, mimari proje, yönetim planı, bilirkişi incelemesi ve yazılı onayları değerlendirerek karar veriyor. Uygulamanın projeye aykırı ve izinsiz olduğunun belirlenmesi halinde cam balkonun sökülerek balkonun eski haline getirilmesine hükmedilebiliyor.
Yargıtay benzer uygulamaları yeterli görmedi
Yargıtay’ın konuya ilişkin kararlarında, binada başka cam balkonların bulunmasının tek başına yeni yapılan uygulamayı hukuka uygun hale getirmediği vurgulanıyor. Dış cephede gerçekleştirilen değişiklik için gerekli çoğunluğun yazılı onayı bulunmuyorsa, diğer balkonların da kapatılmış olması savunma olarak yeterli kabul edilmiyor.
Emsal karara konu uyuşmazlıkta Yargıtay, ruhsat gerekmemesi ve binada benzer uygulamalar bulunması gerekçesiyle davayı reddeden yerel mahkeme kararını bozdu. Gerekli yazılı rıza yoksa mahkemenin balkonun eski hale getirilmesi talebini değerlendirmesi gerektiği belirtildi.
Camın katlanır veya sürgülü olması sonucu değiştirmeyebilir
Uygulamanın katlanır, sürgülü, PVC veya alüminyum sistemle yapılması tek başına hukuki durumu değiştirmiyor. Esas olarak işlemin binanın dış görünüşüne ve onaylı mimari projeye etkisi değerlendiriliyor.
Balkon ile oda arasındaki duvarın kaldırılması, balkonun yaşam alanına katılması veya taşıyıcı sisteme müdahale edilmesi ise daha ağır bir proje ve ruhsat aykırılığı oluşturabiliyor. Bu tür işlemler yalnızca kat maliklerinin onayıyla değil, belediye ve ilgili teknik kurumların izinleri bakımından da ayrıca inceleniyor.
İşlem öncesinde proje ve karar defteri kontrol edilmeli
Cam balkon yaptırmak isteyen kat maliklerinin öncelikle belediyedeki onaylı mimari projeyi ve apartmanın yönetim planını incelemesi gerekiyor. Kat malikleri kurulundan alınan yazılı kararın karar defterine işlenmesi ve gerekli çoğunluğu taşıması da önem taşıyor.
İzin alınmadan yapılan uygulamalarda söküm masrafı, yargılama giderleri ve eski hale getirme yükümlülüğü uygulamayı yaptıran kat malikine bırakılabiliyor. Bu nedenle işlem öncesinde belediyeden ve uzman bir hukukçudan görüş alınması, sonradan doğabilecek maddi kayıpların önüne geçebilir.
