Türkiye’de konut fiyatları yaklaşık 1,5 yıldır reel anlamda gerileme eğiliminde. TCMB’nin konut fiyat endeksi son bir yılda yüzde 32,8 artmış görünse de aynı dönemde yıllık enflasyon yüzde 33,52’ye ulaştığı için reel bazda değer kaybı söz konusu oluyor.
Bu tablo, nominal fiyatların yükseldiği bir ortamda alım gücünün ve reel getirinin gerileyebildiğini gösteriyor. Yatırımcı açısından bakıldığında, aynı metrekare için ödenen tutar artarken enflasyon etkisi arındırıldığında fiyatların geçen yıla göre reel olarak daha aşağıda kalması, stratejileri yeniden gözden geçirmeye zorluyor.
Kiralar enflasyonu geçti: metrekare kira 224 TL
Endeksa verilerine göre kiralık konutlarda Türkiye geneli metrekare fiyatı bir yılda 167 TL’den 224 TL’ye yükseldi. Bu artış yüzde 34 ile yıllık enflasyon oranını aşarak kiraların reel olarak arttığına işaret ediyor.
Kiradaki bu hızlanma, gelir akışı odaklı düşünen yatırımcı için nakit getiriyi güçlendiriyor. Reel anlamda zayıflayan satış fiyatlarına karşılık kiralardaki artış, kira çarpanlarını daha cazip hale getirerek yatırım kararlarını kiraya odaklı optimize etmeye teşvik ediyor.
Satışlarda toparlanma: Ocak–Temmuz’da %24,2 artış
Yüksek faiz ortamına rağmen bu yılın ocak–temmuz döneminde konut satışları geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 24,2 yükselerek 835 bine yaklaştı. Piyasada işlem iştahının güçlenmesinde kira getirilerindeki iyileşmenin önemli payı bulunuyor.
Analist yorumları, cazip kira çarpanlarının yatırım amaçlı alımları artırdığını vurguluyor. Reel fiyat gerilemesi ve kiraların enflasyonu aşan temposu birlikte düşünüldüğünde, nakit akışı odaklı yatırımcı davranışının satışları desteklediği görülüyor.
Kiralık piyasasında 2+1 daireler öne çıktı
Eylülün ilk haftasında Türkiye genelinde 176 bin kiralık daire ilanı bulundu. Bu toplam içinde 60 bin adetle 2+1 daireler başı çekerken, 3+1 daireler 52 bin 500 ve 1+1 daireler 44 bin ilanla devam etti.
Böylece 2+1 dairelerin payı yaklaşık yüzde 34’e ulaştı. Uzmanlara göre yükselen maliyetler, küçülen hane bütçeleri ve çekirdek aile yapısına dönüş; metrekare ve toplam kira tutarı açısından daha ulaşılabilir görülen 2+1 tipine talebi artırıyor.
Kira getirisi en yüksek iller hangileri? (Ağustos 2025)
Kira getirisi tarafında en yüksek büyükşehirler ağustos 2025 itibarıyla Ankara, Şanlıurfa ve Tekirdağ oldu. Ankara’da ortalama kira 28.592 TL ve getirisi yüzde 10,47; Şanlıurfa’da 15.929 TL ve yüzde 8,76; Tekirdağ’da 19.846 TL ve yüzde 8,71 olarak öne çıktı.
Listede ayrıca Van 16.352 TL (%8,37), Kahramanmaraş 19.384 TL (%8,26), Eskişehir 17.451 TL (%8,09), İzmir 27.660 TL (%7,96), Sakarya 18.942 TL (%7,92), Denizli 15.305 TL (%7,92) ve Hatay 18.013 TL (%7,91) seviyeleriyle dikkat çekiyor. Bu dağılım, Anadolu’nun bazı illerinde kira çarpanlarının yatırımcı açısından görece avantajlı hâle geldiğini gösteriyor.
Ne ifade ediyor? Amortisman süresi ve yatırım davranışı
Reel anlamda gerileyen konut fiyatları ile enflasyonu aşan kira artışlarının aynı döneme denk gelmesi, kira getirisini yükseltip amortisman süresini kısaltıyor. Yatırımcı açısından bu durum, sermayenin geri dönüş süresinde iyileşme anlamına geliyor.
Kiralık piyasada 2+1 ağırlığının artması ve satışlardaki toparlanma, nakit akışı odaklı stratejilerin güçlendiğini teyit ediyor. Veriler, yatırımcının karar setinde “ayetmetrekare kira”, “kira çarpanı” ve “lokasyon bazlı kira potansiyeli” gibi göstergelerin belirleyici hale geldiğini ortaya koyuyor.