Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, fazla ödendiği ileri sürülen kira bedelinin geri alınmasına ilişkin davalarda önemli bir karara imza attı. Yüksek Mahkeme, davacının talebini “istirdat davası” olarak adlandırmasının hakimi bağlamayacağına, uyuşmazlığın gerçek hukuki niteliğinin hakim tarafından resen belirlenmesi gerektiğine hükmetti. Karar, 19 Ağustos 2026 tarihli Resmi Gazete’de yayımlandı.
Uyuşmazlık fazla ödendiği öne sürülen kiradan çıktı
Dava, Polatlı’da bir konutu kiraya veren B.E. ile kiracı Z.T.Ö. arasındaki 3 Ağustos 2022 başlangıç tarihli kira sözleşmesinden kaynaklandı. Kiracı taraf, kira bedellerinin düzenli olarak ödendiğini ancak kiraya verenin ekonomik gerekçeler öne sürerek sürekli zam talep ettiğini ve bunun sonucunda fazla kira bedeli tahsil edildiğini ileri sürdü.
Kiracı, 2024 yılı Kasım ayına kadar yaptığı ödemeler nedeniyle 9 bin 822 TL fazla ödeme yaptığını savundu. Bu tutarın 15 Ekim 2024 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte geri verilmesi talebiyle dava açıldı.
İlk derece mahkemesi davayı reddetti
Polatlı 2. Sulh Hukuk Mahkemesi, İcra ve İflas Kanunu kapsamında istirdat davası açılabilmesi için ödemenin kesinleşmiş bir icra takibi ve cebri icra tehdidi altında yapılması gerektiğini değerlendirdi. Mahkeme, davacının geri istediği ödemenin ödeme emri tebliğ edilmeden ve kesinleşmiş bir icra takibi bulunmadan yapıldığı gerekçesiyle davayı reddetti.
Kararın kesin nitelikte olması nedeniyle olağan kanun yollarına başvurulamadı. Bunun üzerine Adalet Bakanlığı, hukuka aykırılığın giderilmesi amacıyla kararı kanun yararına temyiz etti.
Yargıtay hukuki nitelendirmenin hakime ait olduğunu vurguladı
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 33. maddesine göre tarafların maddi vakıaları ortaya koymakla yükümlü olduğunu, bu vakıaların hukuki nitelendirmesinin ise hakimin görevi olduğunu belirtti. Hakimin tarafların kullandığı hukuki kavramlarla bağlı olmadığına dikkat çekildi.
Yargıtay, somut olayda kiracının asıl amacının icra tehdidi altında ödenmiş bir parayı geri almak değil, kira ilişkisi sırasında hukuki sebep olmadan fazla tahsil edildiğini ileri sürdüğü bedellerin iadesini sağlamak olduğunu değerlendirdi. Bu nedenle davanın yalnızca “istirdat” olarak isimlendirilmesine bağlı kalınamayacağı belirtildi.
Dava alacak hükümlerine göre incelenmeliydi
Kararda, uyuşmazlığın İcra ve İflas Kanunu’nda düzenlenen dar anlamdaki istirdat davası yerine sebepsiz zenginleşme ve fazla ödemenin iadesine ilişkin genel hükümler kapsamında bir alacak davası olarak değerlendirilmesi gerektiği kaydedildi. Mahkemenin tarafların sunduğu delilleri inceleyerek uyuşmazlığın esası hakkında karar vermesi gerektiği ifade edildi.
Yargıtay, ilk derece mahkemesinin yalnızca istirdat davasının şartları oluşmadığı gerekçesiyle davayı reddetmesini usul ve yasaya aykırı buldu. Böylece dava dilekçesinde kullanılan hukuki terimin tek başına davanın kaderini belirleyemeyeceği ortaya konuldu.
Vekalet ücretinde de hukuka aykırılık bulundu
Yargıtay’ın değerlendirdiği bir diğer konu ise vekalet ücreti oldu. İlk derece mahkemesi, dava değeri 9 bin 822 TL olmasına rağmen davalı lehine 18 bin TL vekalet ücretine hükmetmişti.
Yüksek Mahkeme, karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca vekalet ücretinin reddedilen dava değerini aşamayacağını belirtti. Bu nedenle vekalet ücretine ilişkin hüküm de usul ve yasaya aykırı bulundu.
Bozma tarafların mevcut durumunu değiştirmeyecek
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Adalet Bakanlığının kanun yararına temyiz talebini kabul ederek ilk derece mahkemesi kararının kanun yararına bozulmasına hükmetti. Karar, 5 Mayıs 2026 tarihinde oy birliğiyle alındı.
Kanun yararına bozmanın niteliği gereği Yargıtay’ın kararı mevcut davadaki tarafların hukuki durumunu değiştirmeyecek. Ancak karar, benzer kira uyuşmazlıklarında mahkemelerin hukuki nitelendirme yaparken izlemesi gereken yönteme ilişkin önemli bir içtihat niteliği taşıyor.
Fazla kira ödemesi uyuşmazlıklarında ne değişiyor
Karara göre, fazla kira ödediğini ileri süren bir kişinin dava dilekçesinde talebini “istirdat”, “alacak” veya “sebepsiz zenginleşme” olarak adlandırması tek başına belirleyici olmayacak. Hakim, tarafların ileri sürdüğü olay ve talepleri değerlendirerek uyuşmazlığın hangi hukuk kuralları kapsamında çözüleceğini kendisi belirleyecek.
Bu yaklaşım doğrultusunda, icra takibi veya cebri icra tehdidi bulunmadığı için İcra ve İflas Kanunu kapsamındaki istirdat davasının şartlarını taşımayan fazla ödemeler de şartları varsa genel hükümler çerçevesinde alacak talebi olarak esastan incelenebilecek. Yargıtay kararı, 19 Ağustos 2026 tarihli Resmi Gazete’de yayımlandı.