Resmi Gazete’de yayımlanan yasa değişikliğiyle birlikte apartman ve site aidatlarının belirlenmesine ilişkin yeni düzenleme yürürlüğe girdi. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yapılan değişiklikle, apartman ve site yönetimlerinin genel kurul onayı olmadan uzun süreli ve yüksek aidat belirlemesinin önüne geçilmesi amaçlandı. Yeni sistemde yöneticiler yalnızca geçici bütçe hazırlayabilecek, kalıcı aidat kararları ise kat maliklerinin onayına sunulacak.
22 Mayıs 2026 itibarıyla yürürlüğe giren düzenleme kapsamında işletme projelerinin kat malikleri kurulunda onaylanması zorunlu hale geldi. Genel kurul tarafından kabul edilmiş bir işletme projesi bulunmaması durumunda ise yöneticiler en fazla üç aylık geçici işletme projesi hazırlayabilecek.
Aidat kararlarında genel kurul şartı getirildi
Yeni düzenlemeye göre apartman ve site yönetimleri artık doğrudan uzun vadeli aidat belirleyemeyecek. Yönetimler yalnızca geçici işletme projesi hazırlayarak aidatları kısa süreli olarak uygulayabilecek. Hazırlanan geçici bütçenin ise en geç üç ay içinde kat malikleri kuruluna sunulması gerekecek.
Kat malikleri kurulunda görüşülecek işletme projesi aynen kabul edilebileceği gibi değiştirilerek de onaylanabilecek. Düzenleme kapsamında site sakinlerinin aidat süreçlerine daha doğrudan katılım sağlaması hedeflenirken, yönetimlerin tek taraflı yüksek artış yapmasının sınırlandırılması amaçlanıyor.
Geçici aidat artışına yeniden değerleme sınırı getirildi
Kanunda yer alan düzenlemeye göre mevcut bir işletme projesi bulunuyorsa, geçici işletme projesinde uygulanacak aidat artışı yeniden değerleme oranını aşamayacak. Böylece genel kurul toplanıncaya kadar geçen süreçte aidat zamlarının belirli bir sınır içerisinde tutulması öngörülüyor.
Düzenleme kapsamında yeniden değerleme oranı yalnızca geçici süreç için üst sınır olarak uygulanacak. Bu nedenle yeni sistem, aidatlara hiçbir şekilde yüksek zam yapılamayacağı anlamına gelmiyor. Kat malikleri kurulunda alınacak karar doğrultusunda, yatırım, bakım, güvenlik veya büyük giderler için daha yüksek aidat artışları da yapılabilecek.
Kat maliklerinde üçte iki çoğunluk aranacak
Yeni işletme projesinin kabulü için kat maliklerinin üçte iki çoğunluğunun onayı gerekecek. Hazırlanan bütçenin kabul edilmemesi halinde ise yönetim en geç üç ay içinde yeni bir işletme projesi hazırlayarak yeniden genel kurula sunacak.
Bu süreçte aidatlar geçici işletme projesine göre tahsil edilmeye devam edecek. Ancak uygulanacak geçici artış oranı yeniden değerleme oranını geçemeyecek. Böylece aidat artışlarında tamamen belirsiz veya sınırsız uygulamaların önüne geçilmesi hedefleniyor.
Düzenleme özellikle yüksek aidat tartışmaları sonrası gündeme geldi
Son yıllarda büyükşehirlerde site aidatlarının kira seviyelerine yaklaşması, özellikle büyük sitelerde yönetim uygulamalarına yönelik tartışmaları artırmıştı. Aidat artışlarının bazı sitelerde yıllık enflasyonun çok üzerinde belirlenmesi, kat maliklerinin genel kurul süreçlerine daha fazla dahil edilmesi yönündeki talepleri gündeme taşımıştı.
Yeni düzenleme, özellikle genel kurul toplantılarının düzenli yapılmadığı veya yönetimlerin uzun süre geçici bütçelerle aidat belirlediği sitelerde uygulanacak sistemi doğrudan değiştirecek. Böylece aidat süreçlerinde kat maliklerinin onay mekanizmasının güçlendirilmesi amaçlanıyor.
Kanun maddesinde işletme projesi süreci yeniden düzenlendi
Yürürlüğe giren düzenleme kapsamında 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 37’nci maddesi değiştirildi. Yeni hükme göre işletme projesi doğrudan kat malikleri genel kurulunda onaylanacak. Onaylanmış işletme projesi bulunmuyorsa yönetici gecikmeksizin geçici işletme projesi hazırlayacak ve bu proje en geç üç ay içinde genel kurulun onayına sunulacak.
Kanun maddesinde ayrıca mevcut işletme projesi bulunan yapılarda geçici bütçe artışlarının yeniden değerleme oranını aşamayacağı hüküm altına alındı. Düzenleme, site yönetimlerinin tamamen tek taraflı aidat belirleme yetkisini sınırlayan yeni bir çerçeve oluşturdu.